11 jul Der er så meget man ikke forstår..!

1. 2 års reglen

En af de mest udbredte misforståelser i lejeloven er 2 års reglen. Mange udlejere er af den opfattelse at hvis lejekontrakten lyder på mindre end 2 år, så kan de altid komme af med deres lejer uanset grund. Dog gælder 2 års reglen kun ved fremleje situationer, altså når du selv lejer en bolig, og derefter fremlejer den videre til en tredjeperson. Derfor er der ingen forskel på om du som udlejer af din egen bolig vælger at leje ud i 2 år eller 4 år, muligheden for at opsige lejer vil være den samme.

2. Ingen opsigelsesgrund

En anden misforståelse, som mange udlejer har fået er at de altid kan opsige deres lejer, lige meget grunden. Der er dog forskellige regler i lejeloven for hvornår du som udlejer kan opsige din lejer. De findes i lejelovens § 82 og 83. Hvis du f.eks. udlejer din bolig i en tidsbegrænset periode skal det være tilstrækkelig begrundet i dine forhold, ellers kan det omstødes af huslejenævnet. Dette kan eventuelt være grundet sygdom eller udenlandsophold. Hvis du lejer tidsubegrænset vil du kun kunne opsige din lejer i tilfælde af at du skal bebo boligen igen, jf. Lejelovens § 82, litra c. Det er utroligt vigtigt at du sætter dig ind i disse regler inden udlejning, så du ikke risikerer en evighedslejer.

3. 3 måneders opsigelse

En del udlejere tror at de har samme opsigelsesperiode, som deres lejer, nemlig 3 måneder. Det er en udbredt misforståelse, hvis ikke den mest udbredte, at både udlejer og lejer hver har 3 måneders opsigelsesvarsel. I lejelovens 86, stk. 1 og 2. findes reglerne vedrørende opsigelsesvarsel. Lejer har 3 måneders varsel, når de lejer hele din bolig, hvor du som udlejer derimod har 1 års varsel. Dette kan ikke fraviges til skade for lejer, og I kan derfor kun aftale jer til længere opsigelsesvarsel og ikke kortere.

4. Istandsættelse ved fraflytning

En misforståelse, som ofte florerer i forhold til lejeloven er spørgsmålet om istandsættelse ved fraflytning og hvem der har ansvaret. Efter lejelovens § 98, stk. 1, skal lejemålet afleveres i samme stand som ved overtagelsen. Det er ofte denne formulering, som skaber problemer mellem udlejer og lejer, hvis ikke de er enige om hvordan lejemålets stand var ved indflytning. Derfor er det vigtigt, at det kan dokumenteres, hvorledes standen var i lejemålet og ikke blot hvad der står i lejekontrakten. Husk derfor altid at lave en indflytningsrapport indeholdende billeder ved indflytning.

5. Depositum udbetales ved fraflytning

En anden misforståelse er vedrørende hvornår depositum skal udbetales. Depositum skal udbetales, når udlejer har foretaget flyttesyn og gjort op hvor meget der skal sættes i stand for og har fået regninger på dette. Kravet skal gives inden for 14 dage efter fraflytning, jf. Lejeloven § 98, stk. 2. Udbetalingen af depositum kan derfor først ske efter disse 14 dage og muligvis senere, afhængigt af hvornår udlejer modtager regningerne.

6. Huslejestigning kan ikke ske imens man udlejer

Mange udlejere og lejere er af den opfattelse, at der ikke kan ske huslejestigning, imens lejemålet udlejes. Der er imidlertid god mulighed for at ændre huslejen under en udlejning. Det gælder både for stigninger baseret på forbedringer i lejemålet, jf. lejeloven § 58, skatte- og afgiftsstigninger, jf. § 50 eller efter nettoprisindekset.

7. Ansvaret for udvendig vedligeholdelse

Der er ofte tvivl om, hvem der har pligt til at vedligeholde det udvendige ved et lejemål. Som hovedregel er det udlejer, der har vedligeholdelsespligten og derfor skal sørge for at slå græs, rydde sne og passe trappeopgang osv. Udlejer kan i et vist omfang ligge vedligeholdelsespligten over på lejer, men det er kun i mindre omfang. Det kan dog aftales at lejer skal passe haven og almindeligt vedligeholde lejemålet indvendigt. Udlejer vil dog ikke kunne fraskrive sig ansvaret for at udskifte hvidevarer i lejemålet, hvis de går i stykker grundet almindelig slid og ælde.

8. Virksomheder kan ikke gøre brug af klagemuligheder

Nogle udlejere tror at hvis de udlejer til en virksomhed, så risikerer de ikke en klagesag fra huslejeklagenævnet. Dette er dog en misforståelse, da boligreguleringsloven både gælder for private lejere og virksomheder. Så om du udlejer til en privat lejer eller til en virksomhed skal du sørge for at sikre at din husleje ikke er for høj og lejekontrakten overholder lejeloven.

9. Forskellen på depositum/forudbetalt leje

Det er en bred misforståelse at forudbetalt leje og depositum går til det samme ved fraflytning. Det er vigtigt at adskille de to ting fra hinanden, da depositum kun kan bruges på skader i lejemålet eller istandsættelse. Forudbetalt leje bruges derimod på opsigelsesperiodens husleje. Hverken depositum eller forudbetalt leje er påtvunget dig som udlejer, og du vælger helt selv om du ønsker at bede din lejer om depositum og/eller forudbetalt leje.

10. Alle aftaler i § 11 er gyldige

Ved udarbejdelse af lejekontrakt tilføjes de ekstra aftaler, som lejer og udlejer har indgået i § 11. Mange udlejere er af den opfattelse at så længe det står i § 11, så er aftalen gyldig. Lejer har jo skrevet under på lejekontrakten og indvilliget på vilkårene i lejekontrakten, så det burde jo gælde, ikke? Men det er ikke tilfældet desværre. Selvom du i § 11 kan udfylde ekstra oplysninger vedrørende lejemålet, skal det stadig være i overensstemmelse med lejelovens øvrige regler.